Η χώρα μας στα ζητήματα στέγασης, καταλαμβάνει (ακόμη) μία από τις πολλές αρνητικές πανευρωπαϊκές «πρωτιές». Σύμφωνα με τα πρόσφατα στοιχεία της Eurostat, η Ελλάδα έχει το υψηλότερο κόστος στέγασης, με το μέσο νοικοκυριό να δαπανά το 35,5% του εισοδήματός του για τα έξοδα του σπιτιού (ενοίκιο, ρεύμα, φυσικό αέριο, νερό, κλπ.) Στη δεύτερη θέση είναι η Δανία με 10 μονάδες διαφορά (26,3%) με τον Ευρωπαϊκό μέσο όρο να βρίσκεται στο 19,2%. Η κατάσταση είναι πολύ χειρότερη για τα νοικοκυριά με χαμηλό εισόδημα όπου το κόστος στέγασης εκτοξεύεται στο 60% του συνολικού εισοδήματος.
Αν ρωτήσεις τους αρμόδιους φορείς, γιατί στην Ελλάδα πληρώνουμε δυσανάλογα πολλά χρήματα για κόστος στέγασης και κυρίως ενοίκια, οι απαντήσεις μοιάζουν περισσότερο να εξαρτώνται από την βιωματικές παραστάσεις του καθενός και τα συμφέροντα των ατόμων που εκπροσωπούν, παρά από μία συνολική αντίληψη του προβλήματος. Έτσι, οι ενοικιαστές κατηγορούν τους ιδιοκτήτες, οι ιδιοκτήτες ζητούν μειώσεις φόρων, οι επιχειρηματίες της μακροχρόνιας μίσθωσης υποστηρίζουν ότι δεν ευθύνονται για την κρίση, η αντιπολίτευση κατηγορεί την κυβέρνηση και η κυβέρνηση μάλλον δεν αναγνωρίζει την ύπαρξη προβλήματος. Είναι χαρακτηριστικό ότι ο πρωθυπουργός στη συνέντευξη Τύπου στην ΔΕΘ, είπε ότι το στεγαστικό πρόβλημα «είναι το αποτέλεσμα μίας Ελλάδας που αναπτύσσεται γρήγορα» και τόνισε ότι «αυτό που είναι πρόβλημα για τον ενοικιαστή είναι όφελος για τον ιδιοκτήτη».
Όμως, όταν το 35,5% του εισοδήματος δαπανάται για τα έσοδα του σπιτιού, αυτό αποτελεί σοβαρό κοινωνικό πρόβλημα. Η έρευνά μας, αποκαλύπτει ότι η αντιμετώπιση του στεγαστικού επηρεάζεται από κοινωνικοπολιτικές αντιλήψεις, με δύο κυρίαρχες. Η μία που ζητά άμεση κρατική παρέμβαση για να περιοριστεί η αύξηση των ενοικίων και η άλλη, που υποστηρίζει ότι η ελεύθερη λειτουργία της αγοράς θα οδηγήσει στην πολυπόθητη ισορροπία, η οποία όμως, όπως οι περισσότεροι παραδέχονται, έχει χαθεί!
500 ευρώ για 40 τετραγωνικά
Το ράλι της ανόδου των ενοικίων έχει ξεκινήσει από το 2020, με τη συνολική αύξηση στα μεγάλα αστικά κέντρα να ξεπερνάει το 70%, αναφέρει ο Άγγελος Σκιαδάς, πρόεδρος του Συλλόγου Προστασίας Ενοικιαστών και επισημαίνει ότι σε κάποιες περιοχές στο κέντρο της Αθήνας οι τιμές ενοικίων έχουν διπλασιαστεί.
Οι αυξήσεις οφείλονται στη μεγάλη ζήτηση και την έλλειψη προσφοράς, αλλά όπως τονίζει ο κ. Σκιαδάς, ευθύνεται σε πολύ μεγάλο ποσοστό στο γεγονός ότι δεν υπάρχει καμία προστασία των ενοικιαστών. Οι ιδιοκτήτες, όπως προσθέτει, μετά την οικονομική κρίση όπου είχαν καθηλωθεί τα ενοίκια ή και σε κάποιες περιπτώσεις είχαν μειωθεί, κυρίως μετά το 2020 προσπαθούν να καλύψουν απώλειες 15ετίας. Ο κ. Σκιαδάς, υποστηρίζει ότι απαιτείται για ένα διάστημα τουλάχιστον δύο ή τριών ετών, να τεθεί ένα ανώτατο μίσθωμα, ένα πλαφόν το οποίο θα προκύπτει από αντικειμενικούς συντελεστές (παλαιότητα, ενεργειακή απόδοση, ποιότητα κατασκευής, περιοχή κλπ). «Μόνο έτσι θα μπορέσει να επέλθει κάποια εξισορρόπηση» τονίζει ο κ. Σκιαδάς.
Το πρόβλημα σύμφωνα με τους ανθρώπους της αγοράς εστιάζεται στο κέντρο των πόλεων και σε μικρά διαμερίσματα. Μια απλή αναζήτηση στο διαδίκτυο αναδεικνύει το σοβαρό πρόβλημα, με χαρακτηριστικό, διαμέρισμα 40 τετραγωνικών στο κέντρο της Αλεξανδρούπολης να νοικιάζεται για 500 ευρώ. «Πάντα τα μικρά ακίνητα είχαν υψηλές τιμές. Δεν είχαν ποτέ χαμηλές τιμές, τα τελευταία χρόνια ανέβηκαν πάρα πολύ λόγω της βραχυχρόνιας μίσθωσης» αναφέρει η Νίνα Χαρμπαλή αντιπρόεδρος Συλλόγου Μεσιτών Αττικής και προσθέτει ότι η εικόνα αλλάζει γιατί περιορίζεται η ζήτηση και βγαίνουν ακίνητα στην αγορά. «Εμείς αυτές τις μέρες έχουμε νοικιάσει γκαρσονιέρα στο «Χίλτον» με ενοίκιο 300ευρώ, που δεν υπήρχε πέρσι. Διορθώνονται οι τιμές. Το κέντρο της Αθήνας, το Ιστορικό Κέντρο, Κολωνάκι, Σύνταγμα, Πετράλωνα, Κουκάκι και Παγκράτι δεν νομίζω ότι θα υπάρξει πτώση, το κέντρο θα παραμείνει ακριβό. Στα Βόρεια όμως, στα Δυτικά ή στα Ανατολικά θα πέσουν οι τιμές».
Μπορεί στα επόμενα χρόνια σε κάποιες περιοχές τα ενοίκια να αρχίσουν να ισορροπούν, όμως σήμερα η εικόνα σε πολλές πόλεις είναι δραματική. Όπως αναφέρει ρεπορτάζ του zarpanews.gr, πρόσφατη έρευνα για την κατοικία στα Χανιά έδειξε ότι οι ενοικιαστές κατά μέσο όρο πληρώνουν μέχρι και 400 ευρώ για μία γκαρσονιέρα, για ένα δυάρι έως και 600 ευρώ, στα τριάρια και τα τεσσάρια οι τιμές μπορεί να φτάσουν και τα 800 ευρώ, ενώ ένας στους δύο δηλώνει ότι το σπίτι που διαμένει χρειάζεται ανακαίνιση.
Ιδιαίτερα ενισχυμένες είναι οι τιμές των ενοικίων τα τελευταία χρόνια και στην πόλη των Ιωαννίνων, όπου είναι σε εξέλιξη μία διαμάχη για τη Βραχυχρόνια Μίσθωση. Η Ένωση Ξενοδόχων του Νομού Ιωαννίνων, όπως αναφέρει το ρεπορτάζ της Βάσως Σκουλίκα από το epiruspost.gr, σε επιστολή προς τους Υπουργούς Οικονομίας, Ανάπτυξης και Τουρισμού, ζητάει την άμεση παρέμβαση της κυβέρνησης, κρούοντας τον κώδωνα του κινδύνου για την ανεξέλεγκτη αύξηση των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στην περιοχή.
Στην Περιφερειακή Ενότητα Ιωαννίνων λειτουργούν πλέον πάνω από 4.500 δηλωμένες κλίνες σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, αριθμός αυξημένος κατά 60% την τελευταία πενταετία. Η Ένωση ζητά «πάγωμα» νέων αδειών, σημειώνει πως οι κλίνες αυτές ξεπερνούν πλέον το 75% των ξενοδοχειακών, γεγονός που έχει οδηγήσει σε παραμόρφωση της τουριστικής αγοράς και αθέμιτο ανταγωνισμό για τις νόμιμες επιχειρήσεις φιλοξενίας σε όσους αναζητούν μόνιμη στέγη.
Χιλιάδες, είναι τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης στις τουριστικές περιοχές της Αργολίδας (Ναύπλιο, Ερμιονίδα, Επίδαυρος, Τολό κά), όπως αναφέρει ρεπορτάζ του Γιώργου Νικολόπουλου από το argolika.gr, γεγονός που περιορίζει τα διαθέσιμα σπίτια και για τους μόνιμους κατοίκους.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της AirDNA, ο αριθμός ενεργών καταχωρήσεων βραχυχρόνιας μίσθωσης στην πόλη του Ναυπλίου ξεπερνούν τα 600, με μέση πληρότητα γύρω στο 50 % και μέσο ημερήσιο τιμολόγιο τα 115 ευρώ. Σε κάποιες περιοχές η ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι εκρηκτική με την ημερήσια τιμή μίσθωσης να ξεπερνά τα 400 ευρώ.
Η παλιά πόλη του Ναυπλίου, αλλάζει χαρακτήρα, οι τιμές των ενοικίων στα λιγοστά διαμερίσματα έχουν αυξηθεί σημαντικά και χάνεται η «γειτονιά». Πολλά σπίτια έχουν γίνει τουριστικά διαμερίσματα ή boutique καταλύματα, με αποτέλεσμα να απομακρύνονται οι μόνιμοι κάτοικοι.
Σε ανοδική τροχιά βρίσκονται οι τιμές ενοικίασης κατοικιών στην Πάτρα και την ευρύτερη περιοχή της Αχαΐας, ακολουθώντας την τάση που παρατηρείται και σε άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας, σύμφωνα με το ρεπορτάζ της Αγγελικής Καραλή από το Ionian.
Η ζήτηση για διαμερίσματα παραμένει υψηλή, ενώ η διαθέσιμη προσφορά είναι περιορισμένη, με αποτέλεσμα οι τιμές να αυξάνονται σταθερά. Η φοιτητική στέγη αποτελεί βασικό παράγοντα πίεσης στην αγορά και στην άνοδο των τιμών συμβάλλει επίσης η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Διαμερίσματα μετατρέπονται σε τουριστικά καταλύματα, περιορίζοντας ακόμη περισσότερο τα διαθέσιμα ακίνητα για μακροχρόνια ενοικίαση και ωθώντας τις τιμές υψηλότερα.
Σύμφωνα με το ρεπορτάζ, οι ιδιοκτήτες αντιμετωπίζουν αυξημένα κόστη συντήρησης, φόρων και ενέργειας, τα οποία συχνά μετακυλίονται στους ενοικιαστές.
Λείπουν χιλιάδες ακίνητα από την αγορά
Η αύξηση της βραχυχρόνιας μίσθωσης στα κέντρα των πόλεων είναι μία πραγματικότητα που επηρεάζει τις τιμές των ενοικίων, αλλά όπως υποστηρίζει ο Νάσος Γαβαλάς, πρόεδρος του Συνδέσμου Εταιριών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων, η επίδραση της βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι ανεπαίσθητη. «Πάντα ψάχνουμε να βρούμε έναν κακό και ο στόχος ήταν η βραχυχρόνια, ωστόσο έρευνες από το Οικονομικό Πανεπιστήμιο, έδειξαν ότι η συνεισφορά της βραχυχρόνιας στην αύξηση των ενοικίων είναι μικρή της τάξης του 2 με 2,5%. Το πρόβλημα εντοπίζεται κυρίως στα κλειστά ακίνητα τα οποία σε όλη την Ελλάδα είναι περίπου 700.000, Οπότε δεν μπορούμε να πούμε ότι η βραχυχρόνια με περίπου 100.000 καταλύματα, τα οποία ήταν ως επί το πλείστον κλειστά και επειδή υπήρχε το οικονομικό κίνητρο οι ιδιοκτήτες τα ανακαίνισαν και το έβγαλαν στη βραχυχρόνια μίσθωση» τονίζει ο κ. Γαβαλάς και προσθέτει ότι 9 στα 10 ακίνητα της βραχυχρόνιας ανήκουν σε μικρο-ιδιοκτήτες.
Η γενική εικόνα των ενοικίων δεν είναι αυτή που παρουσιάζεται, υποστηρίζει ο Στράτος Παραδιάς, πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων να και παραδέχεται ότι υπάρχει θέμα στις νέες μισθώσεις. Σε παλαιές μισθώσεις, εξαιτίας της γνωριμίας και της πολυετούς σχέσης ιδιοκτητών-ενοικιαστών, οι ιδιοκτήτες εισπράττουν χαμηλά ενοίκια, αλλά αυτό το κομμάτι δεν παρουσιάζει δημοσιογραφικό ενδιαφέρον.
Ο κ. Παραδιάς, υποστηρίζει ότι η υπάρχει διαρκώς αυξανόμενη απροθυμία των ιδιοκτητών να νοικιάσουν τα σπίτια τους. Το θέμα είναι πολυπαραγοντικό προσθέτει και τονίζει ότι τα περισσότερα σπίτια είναι παλιά και για να ξαναμπούν στην αγορά χρειάζεται ένα μεγάλο ποσό για ανακαίνιση. Το πρώτο ζήτημα είναι η παλαιότητα. Ακόμη όμως και αν ο ιδιοκτήτης βρει τα χρήματα δεν είναι σίγουρο ότι θα τα πάρει πίσω από το ενοίκιο και εξαιτίας της φορολογίας. Η μεσαία κλίμακα βελτιώθηκε αλλά παραμένει υψηλή για πάνω από τις 25.000 και σε κάθε περίπτωση δεν διευκολύνεται φορολογικά ο ιδιοκτήτης που θέλει να κάνει ανακαίνιση. Το τρίτο θέμα είναι ότι ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να ξέρει τις πραγματικές προθέσεις του ανθρώπου που θα του δώσει τα κλειδιά του σπιτιού του.
Έτσι η προσφορά μειώνεται και αυξάνεται η ζήτηση, επισημαίνει ο κ. Παραδιάς. Αυτό που προτείνει η Π.ΟΜ.ΙΔ.Α είναι να δοθούν κίνητρα ώστε να μπουν ακίνητα στην αγορά. «Να ανοίξει η βεντάλια των φοροαπαλλαγών, όχι μόνο στα σπίτια που είναι τρία χρόνια κλειστά και τα σπίτια της βραχυχρόνιας μίσθωσης που είναι πολύ σημαντικό, γιατί αυτά τα σπίτια είναι ανακαινισμένα και είναι σημαντικό να βγουν στην αγορά. Εμείς προτείνουμε να επεκταθεί το μέτρο σε κάθε σπίτι που για οποιοδήποτε λόγο είναι ξενοίκιαστο και εκτός αγοράς, εάν μπει στην αγορά να έχει τριετή φοροαπαλλαγή». Η Π.ΟΜ.Ι.ΔΑ ζητάει την άμεση υλοποίηση της υπόσχεσης για την ενεργοποίηση του πιστοποιητικού φερεγγυότητας συναλλασσομένων, το οποίο θα δίνει τη δυνατότητα σε όποιον θέλει να κάνει μια συναλλαγή με κάποιον που δεν γνωρίζει, να ενημερώνεται για την πιστοληπτική του ικανότητα, και σε συνδυασμό με περαιτέρω μειώσεις φόρων, θα προκληθεί σοκ στην αγορά και θα πέσουν τα ενοίκια, υποστηρίζει ο κ. Παραδιάς.
Ανεξέλεγκτη η κατάσταση στη Θεσσαλονίκη
Σε μείζον πρόβλημα εξελίσσεται η αύξηση των ενοικίων στη Θεσσαλονίκη, τόσο στο κέντρο της πόλης, όσο και στα προάστια. Το ράλι των ανατιμήσεων έχει αρνητικές επιπτώσεις και όλο και περισσότερες οικογένειες ή φοιτητές αδυνατούν να ανταποκριθούν στις υπέρογκες μισθώσεις.
Ο Θωμάς Καλέσης, από το parallaximag, μίλησε με τους εκπροσώπους τριών φορέων που απασχολούνται στον κλάδο των ακινήτων και είναι χαρακτηριστικό πως και οι τρεις ερμήνευσαν διαφορετικά το φαινόμενο.
«Οι υπέρογκες αυξήσεις των ενοικίων στη Θεσσαλονίκη, όπως και σε άλλες μεγάλες πόλεις της Ελλάδας, είναι ένα φαινόμενο που το συναντάμε κυρίως λόγω της έλλειψης ποιοτικών ακινήτων στην αγορά. Κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης η οικοδομική δραστηριότητα και οι κατασκευές νέων κατοικιών είχαν σχεδόν μηδενίσει. Ακόμα και τώρα η οικοδομική δραστηριότητα παραμένει σε πολύ χαμηλά επίπεδα, οι οικοδομικές άδειες είναι στο 25%, σε σχέση με αυτές που υπήρχαν προ κρίσης. Αυτό συντελεί στο να μην υπάρχει προσφορά νέων ακινήτων στην αγορά, ενώ η ζήτηση είναι ολοένα και αυξανόμενη», σημειώνει ο Αναπληρωτής Γενικός Γραμματέας του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης, Φίλιππος Προγιόπουλος.
Από την πλευρά του, το μέλος της Ένωσης Ενοικιαστ(ρι)ών Θεσσαλονίκης, Βάσω Κουτσουπιά, στέκεται ιδιαίτερα στο θέμα των κοινωνικών ανισοτήτων και το δυσανάλογο ισοζύγιο ενοικίων -μισθών στη χώρα, γεγονός που κάνει «απλησίαστα» για το μέσο βαλάντιο διαμερίσματα είτε στο κέντρο, είτε και σε άλλες περιοχές της πόλης.
«Τα τελευταία χρόνια είναι γεγονός πως οι φοιτητές που βρίσκονται σε δυσμενέστερη θέση από όλους μετατοπίζονται από το κέντρο ή και από περιοχές κοντά στο κέντρο της Θεσσαλονίκης διότι κι εκεί οι τιμές έχουν ανέβει και ανεβαίνουν διαρκώς. Και μιλάμε κατά βάση και για σπίτια ακατάλληλα. Επίσης μία βασική αιτία για την άνοδο έχει να κάνει με την τουριστικοποίηση κυρίως των κέντρων».
Το Airbnb είναι πια ανεξέλεγκτο, ενώ στην Ελλάδα υπάρχει επίσης και το φαινόμενο της Golden Visa. Επίσης, τα φορολογικά κίνητρα και η εισροή των επενδυτικών και τουριστικών κεφαλαίων τα τελευταία 10 χρόνια έχουν αφαιρέσει ακίνητα από την μακροχρόνια μίσθωση ειδικά στις πόλεις και έχουν μετατρέψει τις γειτονιές μας σε «επενδυτική ευκαιρία». Γεγονός που με τη σειρά του, έχει μετατρέψει την κατοικία από κοινωνικό αγαθό σε εμπόρευμα. Από τη στιγμή λοιπόν που υπάρχει αυτή η ανεξέλεγκτη κατάσταση, κάθε εκμισθωτής μπορεί να θεωρήσει ότι το ακίνητό του βρίσκεται σε άριστη κατάσταση και να το βάλει στην αγορά με διπλάσιο ενοίκιο απ' ότι πραγματικά αξίζει. Και βέβαια, αφού δεν τον περιορίζει το Κράτος μέσω νομοθετικού πλαισίου αυτή η κατάσταση φαίνεται ότι θα συνεχιστεί, χωρίς κανένας να μπορεί προβλέψει που θα σταματήσει» τονίζει η κα. Κουτσουπιά.
Ο Στάθης Καρόπουλος, διευθυντής του Συνδέσμου Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων (STAMA), υποστηρίζει πως «αυξήσεις ενοικίων υπάρχουν και σε μη τουριστικές περιοχές εκεί όπου δεν υπάρχουν Airbnb. Εκείνο που θεωρούμε εμείς, είναι ότι οι ραγδαίες αυξήσεις ενοικίων οφείλονται στην γενικότερη ακρίβεια που μαστίζει την κοινωνία μας τα τελευταία χρόνια».
Αποτυχημένα τα κυβερνητικά μέτρα
Η ισορροπία αγορά παραμένει το ζητούμενο. Τα μέτρα που λαμβάνονται δεν βοηθάνε στην αποκλιμάκωση. Εάν τα προγράμματα «Σπίτι μου» 1 και 2, είχαν αποδώσει θα βλέπαμε μία αποκλιμάκωση, τονίζει ο κ. Σκιαδάς και προσθέτει ότι ούτε τα νέα μέτρα θα αποδώσουν καθώς όπως επισημαίνει η επιστροφή ενός ενοικίου γίνεται σε μία αγορά που έχει μέσο δηλωμένο εισόδημα στα 255 ευρώ, αλλά ούτε η μείωση φόρων θα μειώσουν τα ενοίκια.
Το ζήτημα παραμένει βαθιά ιδεολογικό. Η άποψη της πρωτοκαθεδρίας της αγοράς, που είναι και κυβερνητική άποψη, υποστηρίζει ότι η αγορά θα βρει μόνη της την ισορροπία και δεν βάζει αυστηρούς κανόνες και υπάρχει και η άλλη άποψη που θεωρεί την κατοικία κοινωνικό αγαθό. Η κυρίαρχη αντίληψη σε αυτή τη χρονική συγκυρία, έχει παραχωρήσει τα «κλειδιά» στους νόμους της «ελεύθερης αγοράς» και προσδοκά την πολυπόθητη ισορροπία, η οποία όμως, όπως αποδεικνύει η καθημερινότητα είναι ακόμη πάρα πολύ μακριά.
