Από τα μέσα του 2026 αναμένεται να αλλάξει ριζικά το καθεστώς της εκτός σχεδίου δόμησης, καθώς το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προωθεί ένα νέο, ενιαίο πλαίσιο που φιλοδοξεί να βάλει τέλος στο σημερινό πολεοδομικό αλαλούμ. Μέχρι να θεσμοθετηθεί το νέο σύστημα, οι πολεοδομίες συνεχίζουν να λειτουργούν με… δύο μέτρα και δύο σταθμά: άλλες εκδίδουν οικοδομικές άδειες με βάση τα υπάρχοντα δεδομένα και άλλες τις μπλοκάρουν, παρότι οι προϋποθέσεις είναι ίδιες. Το αποτέλεσμα είναι να δημιουργούνται «τυχερές» περιοχές, όπου οι ιδιοκτήτες μπορούν ακόμη να χτίσουν, και «νεκρές» πολεοδομικά ζώνες, όπου καμία άδεια δεν προχωρά.
Αυτή η αβεβαιότητα έχει παγώσει την αγορά γης σε εκτός σχεδίου περιοχές και έχει αφήσει χιλιάδες ιδιοκτήτες χωρίς ξεκάθαρη απάντηση για το τι μπορούν να κάνουν με τα ακίνητά τους. Αγροτεμάχια που κάποτε είχαν υψηλή εμπορική αξία μένουν απούλητα, καθώς κανείς δεν μπορεί να διασφαλίσει ότι είναι οικοδομήσιμα. Με βάση τα σημερινά δεδομένα, όσα δεν έχουν πρόσωπο σε αναγνωρισμένο δρόμο κινδυνεύουν να χαρακτηριστούν μη οικοδομήσιμα – εκτός αν υπάρξει ειδική πρόβλεψη στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια.
Το 2026 φέρνει σημαντικές αλλαγές, ξεκινώντας από την οριστική θεσμοθέτηση του οδικού δικτύου. Για πρώτη φορά θα χαρτογραφηθούν επίσημα οι δρόμοι που θεωρούνται κοινόχρηστοι, με βάση αεροφωτογραφίες του 1977, οι οποίες αντικαθιστούν το παρωχημένο όριο του 1923. Με αυτόν τον τρόπο το κράτος επιδιώκει να αποκτήσει ένα ρεαλιστικό και αξιόπιστο εργαλείο για να κρίνει την οικοδομησιμότητα κάθε αγροτεμαχίου.
Η διαδικασία αναγνώρισης οδών βρίσκεται ήδη σε εξέλιξη και περιλαμβάνει την καταγραφή και αξιολόγηση όλων των δρόμων εκτός σχεδίου ανά δημοτική ενότητα. Ένας δρόμος θα θεωρείται κοινόχρηστος μόνο εφόσον τεκμηριώνεται η ύπαρξή του με νόμιμο τρόπο, εμφανίζεται στις αεροφωτογραφίες του ’77, αποτυπώνεται στο Κτηματολόγιο ή συνδέεται λειτουργικά με δημόσιους χώρους και υποδομές. Με αυτό το νέο «οδικό μητρώο», θα ξεκαθαρίσει οριστικά ποια αγροτεμάχια διαθέτουν νόμιμο πρόσωπο σε δρόμο και μπορούν να οικοδομηθούν.
Το προεδρικό διάταγμα που θα τεθεί σε εφαρμογή το 2026 θα καθορίζει τα κριτήρια αναγνώρισης των δρόμων, τις τεχνικές προδιαγραφές των μελετών και τους κανόνες παρόδιας δόμησης. Παράλληλα, τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια θα ενσωματώσουν τα νέα δεδομένα, διασφαλίζοντας ότι κάθε περιοχή θα αποκτήσει ενιαίο, σαφές και νομικά θωρακισμένο πλαίσιο χωρικού σχεδιασμού.
Για τα ακίνητα που δεν θα διαθέτουν πρόσωπο σε αναγνωρισμένο δρόμο, το πιθανότερο σενάριο είναι ότι δεν θα θεωρούνται οικοδομήσιμα – γεγονός που μπορεί να οδηγήσει σε σημαντική απώλεια της αξίας τους.
