Η γραφειοκρατική «γάγγραινα» και ένας «αρχαίος» νόμος εξακολουθεί να βάζει εμπόδια σε αγοραπωλησίες ακινήτων την ίδια ώρα που οι κατοικίες προς αξιοποίηση είναι είδος προς εξαφάνιση και οι τιμές κοντεύουν να φτάσουν στην κορυφή του «Έβερεστ». Χιλιάδες ακίνητα παραμένουν αναξιοποίητα και σε πολλές περιπτώσεις κενά λόγω ότι ο κανονισμός των πολυκατοικιών δεν επιτρέπει κάτι πολύ απλό.
Η αιτία του κακού είναι η αδυναμία των ιδιοκτητών να προχωρούν σε μονομερή τροποποίηση της οριζοντίου ιδιοκτησίας όταν υπάρχει διαφορά στην επιφάνεια, υπέρ ή σε βάρος όμορης οριζοντίου ιδιοκτησίας, η οποία δεν επηρεάζει άλλους ιδιοκτήτες, αλλά ούτε κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας.
Για παράδειγμα φανταστείτε ότι πριν από δεκαετίες έχετε αγοράσει ένα διαμέρισμα 100 τμ σε μία τετραώροφη πολυκατοικία και σήμερα θέλετε να το μεταβιβάσετε στο παιδί σας είτε να το πουλήσετε.
Φωνάζετε ένα μηχανικό να το μετρήσει για να προχωρήσει η μεταβίβαση και σας ενημερώνει πως το σπίτι που μένατε για δεκαετίες δεν είναι 100 τμ αλλά 105 τμ. Με απλά λόγια το συμβόλαιο που υπογράψατε όταν το αγοράσατε ήταν κατά 5 τμ μικρότερο από όσο πραγματικά είναι. Εδώ θα πρέπει να τονίσουμε ότι τα ακίνητα αυτά είναι παλιά, τα περισσότερα κατασκευής πριν του 1980 και τότε οι μετρήσεις δεν ήταν ακριβείς. Αυτό βέβαια «κόβει» τετραγωνικά από το σπίτι του γείτονα γεγονός που δυσκολεύει τις διαδικασίες μεταβίβασης ή παροχής.
Η εκ νέου μέτρηση της κατοικίας με σκοπό είτε την γονική παροχή είτε την πώληση δημιουργεί «νευρικό κλονισμό» σε μεσίτες, αγοραστές και ιδιοκτήτες σε περιπτώσεις διαφοροποιήσεων μεταξύ των αρχικών συμβολαίων και των πραγματικών τετραγωνικών του οικήματος.
Το πρόβλημα έγκειται στο ότι η διαφορά στην επιφάνεια της οριζόντιας ιδιοκτησίας που επηρεάζει δύο ιδιοκτήτες, για να γίνει τροποποίηση της σύστασης με τα σωστά στοιχεία και να προχωρήσει η πώληση ή μεταβίβαση, απαιτείται η συμμετοχή του συνόλου των συνιδιοκτητών και των υπολοίπων ορόφων, κάτι πρακτικά ανέφικτο και χρονοβόρο, που τις περισσότερες φορές οδηγεί στη ματαίωση της αγοροπωλησίας ή παροχής. Το πρόβλημα έχει διογκωθεί ιδιαίτερα μετά την υποχρέωση έκδοσης ηλεκτρονική ταυτότητας ακινήτου που οι μηχανικοί μετρούν εκ νέου τα ακίνητα.
Αναλυτικότερα, με την παρ. 5 του άρθρου 98 του ν. 4495/2017, όπως τροποποιήθηκε από το ν. 4759/2020, αποκαταστάθηκε το ανυπέρβλητο πρόβλημα που αντιμετώπιζαν δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες οριζοντίων ιδιοκτησιών σε όλη την Ελλάδα, τα διαμερίσματα των οποίων είχαν κάποια διαφορά στην επιφάνεια τους σε σχέση με τα εγκεκριμένα πολεοδομικά σχέδια, υπέρ ή σε βάρος κοινόχρηστων χώρων των πολυκατοικιών, κάτι το οποίο πριν απαιτούσε τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας με την συμμετοχή όλων των συνιδιοκτητών του κτιρίου, που ήταν πρακτικά ανέφικτο.
Παρότι έτσι λύθηκε επιτυχώς το δυσχερές αυτό πρόβλημα, παραμένει άλυτο το άλλο – ευκολότερο στην επίλυσή του – πρόβλημα, στις πάμπολλες περιπτώσεις όπου η διαφορά στην επιφάνεια της οριζόντιας ιδιοκτησίας που πρόκειται να υπαχθεί στις διατάξεις του ν. 4495/2017 έχει προκύψει υπέρ ή σε βάρος μίας ή περισσότερων όμορων οριζοντίων ιδιοκτησιών, όπου σήμερα απαιτείται τροποποίηση της σύστασης με συμμετοχή του συνόλου των συνιδιοκτητών και των υπολοίπων ορόφων, κάτι πρακτικά ανέφικτο, παρότι στην πραγματικότητα, το πρόβλημα αυτό δεν αφορά παρά μόνον τους ιδιοκτήτες των επηρεαζόμενων οριζοντίων ιδιοκτησιών!
Μάλιστα στις περισσότερες από αυτές τις περιπτώσεις –οι οποίες έχουν προκύψει σχεδόν πάντοτε από την κατασκευή της πολυκατοικίας- τα σχέδια που έχουν προσαρτηθεί στη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας αποτυπώνουν μεν την πραγματική κατάσταση, αλλά υπάρχουν αποκλίσεις σε σχέση με τα εγκεκριμένα από την πολεοδομία σχέδια.
Το θέμα έχει τεθεί επίσημα κατ΄ επανάληψη από την ΠΟΜΙΔΑ στα αρμόδια κυβερνητικά όργανα αλλά και στους αρμόδιους υπουργούς κ. Γεραπετρίτη, Σκυλακάκη και Σκρέκα , που μέχρι στιγμής δεν έχουν ανταποκριθεί θετικά.
Ο Πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς μιλώντας πριν λίγο διάστημα στο Dnews, είχε ζητήσεις την τροποποίηση του υφιστάμενου πλαισίου: «Προτείνουμε να προστεθεί νέα παράγραφος στο άρθρο 98 του ν. 4495/2017 που να ορίζει ότι: Ειδικώς στην περίπτωση αυθαίρετης επέκτασης αυτοτελούς οριζοντίου ιδιοκτησίας εις βάρος όμορης οριζοντίου ιδιοκτησίας του αυτού ή άλλου ιδιοκτήτη, είναι δυνατή η υπαγωγή αυτής στον παρόντα νόμο, χωρίς την συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών όταν η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση της αυτοτελούς οριζοντίου ιδιοκτησίας υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής. Με τον ίδιο τρόπο οι ιδιοκτήτες των οριζοντίων ιδιοκτησιών που επηρεάζονται από τη διαφοροποίηση αυτή, έχουν δικαίωμα να προβούν μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσουν τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στην οριζόντια ιδιοκτησία τους ή να τον εξαιρέσουν από αυτήν. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται».
Όπως τόνισε ο κ. Παραδιάς: σε σχετική του δήλωση πριν λίγο διάστημα στο Dnews που με άρθρο του ανέδειξε το πρόβλημα «Με την παρ. 5 του άρθρου 98 του ν. 4495/2017, όπως τροποποιήθηκε από το ν. 4759/2020, αποκαταστάθηκε το ανυπέρβλητο πρόβλημα που αντιμετώπιζαν δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες οριζοντίων ιδιοκτησιών σε όλη την Ελλάδα, τα διαμερίσματα των οποίων είχαν κάποια διαφορά στην επιφάνεια τους σε σχέση με τα εγκεκριμένα πολεοδομικά σχέδια, υπέρ ή σε βάρος κοινόχρηστων χώρων των πολυκατοικιών, κάτι το οποίο πριν απαιτούσε τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας με την συμμετοχή όλων των συνιδιοκτητών του κτιρίου, που ήταν πρακτικά ανέφικτο.
Παρότι έτσι λύθηκε επιτυχώς το δυσχερές αυτό πρόβλημα, παραμένει άλυτο το άλλο - ευκολότερο στην επίλυσή του – πρόβλημα, στις πάμπολλες περιπτώσεις όπου η διαφορά στην επιφάνεια της οριζόντιας ιδιοκτησίας που πρόκειται να υπαχθεί στις διατάξεις του ν. 4495/2017 έχει προκύψει υπέρ ή σε βάρος μίας ή περισσότερων όμορων οριζοντίων ιδιοκτησιών, όπου σήμερα απαιτείται τροποποίηση της σύστασης με συμμετοχή του συνόλου των συνιδιοκτητών και των υπολοίπων ορόφων, κάτι πρακτικά ανέφικτο, παρότι στην πραγματικότητα, το πρόβλημα αυτό δεν αφορά παρά μόνον τους ιδιοκτήτες των επηρεαζόμενων οριζοντίων ιδιοκτησιών!
Μάλιστα στις περισσότερες από αυτές τις περιπτώσεις –οι οποίες έχουν προκύψει σχεδόν πάντοτε από την κατασκευή της πολυκατοικίας- τα σχέδια που έχουν προσαρτηθεί στη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας αποτυπώνουν μεν την πραγματική κατάσταση, αλλά υπάρχουν αποκλίσεις σε σχέση με τα εγκεκριμένα από την πολεοδομία σχέδια».
Ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Λευτέρης Ποταμιάνος, επίσης είχε κάνει σχετική δήλωση στο Dnews, όταν αποκάλυψε το πρόβλημα που εγκλωβίζει χιλιάδες ακίνητα απο αγοραπωλησίες και γονικές παροχές: είχε τονίσει «Το πρόβλημα είναι πολύ σοβαρό και αφορά κυρίως παλαιά συμβόλαια της δεκαετία του 1960, 1970 και 1980, όπου τα στοιχεία δεν είναι και τόσο ακριβή, καθώς τότε δεν υπήρχαν ηλεκτρονικές ταυτότητες ακινήτων. Το να συναινέσει όλη η πολυκατοικία σε μια διαφορά ιδιωτών είναι γραφειοκρατικό, χρονοβόρο καις συχνά ακατόρθωτο. Είναι ένα πρόβλημα που αντιμετωπίζουμε συχνά και θα αντιμετωπίσουν στο μέλλον και όσοι επιχειρήσουν πώληση , η μεταβίβαση σε παλαιές ιδιοκτησίες. Παλαια κάναμε συμβόλαια και μεταβιβάσεις σε 5 μέρες και σήμερα πολλές φορές χρειαζόμαστε ακόμα 5 μήνες για να ολοκληρώσουμε και αν».
