Ο νόμος φτιάχτηκε πριν από χρόνια όταν οι αντικειμενικές αξίες ήταν αισθητά χαμηλότερες σε σχέση με τις πραγματικές. Ωστόσο, αυτό δεν ισχύει. Ετσι, στις περισσότερες περιπτώσεις ο υποψήφιος αγοραστής κινδυνεύει να πληρώσει φόρους που αντιστοιχούν ακόμη και πάνω από το …50% της αξίας του ακινήτου που πρόκειται να αγοράσει. Τα ακόλουθα παραδείγματα είναι πραγματικά και ενδεικτικά:
Η εμπορική αξία οικοπέδου στη Νέα Κηφισιά, διαμορφώνεται πλέον γύρω στα 600-650 ευρώ το τετραγωνικό. Ωστόσο, η αντικειμενική αξία στην περιοχή διαμορφώνεται στα 1.200 ευρώ. Ο αγοραστής οικοπέδου 400 μέτρων, ακόμη και αν συμφωνήσει να αγοράσει το οικόπεδο έναντι 250.000 ευρώ, θα πρέπει να αποδείξει που βρήκε 480.000 ευρώ για να αποκτήσει το οικόπεδο άσχετα αν αυτό το τίμημα δεν υπήρξε ποτέ. Αν δεν το καλύψει (που είναι και το πιθανότερο), θα πρέπει να πληρώσει φόρους ύψους 220.800 ευρώ δηλαδή… άλλο ένα οικόπεδο.
Διαμέρισμα 40 ετών στου Γκύζη δεν «πιάνει περισσότερα από 650 ευρώ το τετραγωνικό. Κι όμως η τιμή ζώνης στην περιοχή είναι 1.750 ευρώ οπότε ακόμη και με την εφαρμογή του συντελεστή παλαιότητας, το συγκεκριμένο ακίνητο κοστίζει στα χαρτιά πάνω από 1.000 ευρώ το μέτρο.
Αντικειμενικές και ΕΝΦΙΑ αποθάρρυναν το αγοραστικό ενδιαφέρον
Οι υψηλές αντικειμενικές αξίες έχουν αποθαρρύνει το όποιο αγοραστικό ενδιαφέρον και λόγω ΕΝΦΙΑ. Σε διαμέρισμα 120 τετραγωνικών στα Πατήσια, ο ΕΝΦΙΑ φτάνει στα 500 ευρώ ακόμη και διαμέρισμα 35 ετών. Αυτό το ακίνητο, δεν πουλιέται πάνω από 50-60.000 ευρώ στην αγορά και ας είναι η αξία του 120.000 ευρώ στα χαρτιά. Με φόρο κατοχής ακινήτων κοντά στο 1% (και με δεδομένο ότι και το εισόδημα από ακίνητα φορολογείται με συντελεστή 11% ή 33%), η πραγματική απόδοση του συγκεκριμένου ακινήτου πέφτει κάτω από το 4% με αποτέλεσμα να μην είναι καθόλου ελκυστική παρά την καθίζηση των τιμών.
Το πραγματικό κόστος για τον προϋπολογισμό σε περίπτωση που προχωρήσει νωρίτερα από το 2017 η μείωση των αντικειμενικών αξιών, θα είναι η συρρίκνωση των εσόδων του ΕΝΦΙΑ. Τα ακίνητα θα αλλάξουν κλιμάκιο, και κατά συνέπεια θα πληρώνουν λιγότερο φόρο ανά τετραγωνικό. Με δεδομένο ότι τα κτίσματα αποφέρουν πάνω από το 60-70% των συνολικών εσόδων του ΕΝΦΙΑ, η τρόικα πολύ δύσκολα θα εγκρίνει μια τέτοια κίνηση.
Έρχονται αλλαγές στο «πόθεν έσχες» για την αγορά κατοικίας
Τρόπους για την τόνωση των αγοραπωλησιών στην αγορά ακινήτων αναζητεί το οικονομικό επιτελείο και προς την κατεύθυνση αυτή εξετάζεται η αναθεώρηση του μέτρου του «πόθεν έσχες» στην αγορά κατοικίας.
Η σύνδεση της αντικειμενικής τιμής με το τεκμήριο απόκτησης ακινήτου έχει οδηγήσει στη ματαίωση εκατοντάδων συναλλαγών, καθώς πολλοί ενδιαφερόμενοι αγοραστές διαπιστώνουν ότι για να αποκτήσουν ένα ακίνητο χρειάζεται να δικαιολογήσουν εισοδήματα που δεν έχουν και που πιθανώς δεν απέκτησαν ποτέ.
Ενδεικτικά ακόμα και αν ένα διαμέρισμα αντικειμενικής αξίας 100.000 ευρώ πωληθεί προς 60.000 ευρώ, ο αγοραστής θα κληθεί να δικαιολογήσει την προέλευση κεφαλαίων 100.000 ευρώ, έστω κι αν δεν χρειάστηκε να δαπανήσει το εν λόγω ποσό για την απόκτηση του ακινήτου.
Μάλιστα, ακόμα κι αν ο αγοραστής επικαλεστεί ανάλωση κεφαλαίου από αποταμιεύσεις παλαιότερων ετών προκειμένου να μπορέσει να δικαιολογήσει την αγορά ακινήτου, θα υποστεί έλεγχο στα εισοδήματα που δήλωνε τα προηγούμενα χρόνια. Αν δεν μπορέσει να δικαιολογήσει κάποια από αυτά τα εισοδήματα, η εφορία θα τα εκλάβει ως παράνομο πλουτισμό και θα τα φορολογήσει με συντελεστή 45%.
Το υπουργείο Οικονομικών έχει ενημερώσει ΔΝΤ, ΕΕ και ΕΚΤ για το ζήτημα και σε πρώτη φάση η τρόικα εμφανίζεται θετική στην αλλαγή του «πόθεν έσχες» στην αγορά ακινήτου, ώστε να εφαρμόζεται η εμπορική τιμή πώλησης του ακινήτου και όχι η αντικειμενική. Εάν το μέτρο ψηφισθεί τότε η εφορία θα δέχεται το ποσόν της συναλλαγής που θα αναγράφει ο αγοραστής στο συμβόλαιο αγοράς, όποιο και αν είναι αυτό χωρίς να λαμβάνει υπόψη την αντικειμενική αξία.
πηγη:in.gr και thetoc.gr
