Πάνω από 530.000 φυσικά και νομικά πρόσωπα θα κληθούν να καταβάλουν φέτος τον νέο αυξημένο συμπληρωματικό Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), το δε ποσό που θα υποχρεωθούν να πληρώσουν θα υπερβεί τα 800 εκατ. ευρώ, σύμφωνα με εκτιμήσεις του Συνδέσμου Επιχειρήσεων και Βιομηχανιών (Σ.Ε.Β.), οι οποίες παρουσιάζονται στο εβδομαδιαίο δελτίο του Συνδέσμου για την ελληνική οικονομία.
Βάσει των εκτιμήσεων του ΣΕΒ, 3 στα 4 φυσικά πρόσωπα που θα είναι φέτος υπόχρεοι καταβολής του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ θα πληρώσουν ελάχιστα ποσά, ενώ 1 στους 4 θα πληρώσει κατά μέσο όρο περίπου 4.500 ευρώ!
Σε ειδικό άρθρο για τις επιπτώσεις της επιβολής του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ στην αγορά των ακινήτων ο Σ.Ε.Β. υποστηρίζει ότι φέτος:
α) Τα φυσικά πρόσωπα που θα κληθούν να καταβάλουν τον συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ θα ανέλθουν σε 485.505 και το συνολικό ποσό φόρου που θα τους καταλογιστεί θα φθάσει τα 566 εκατ. ευρώ. Από τα 485.505 αυτά φυσικά πρόσωπα, τα 363.456 ή ποσοστό 74,86% του συνόλου – ήτοι 3 στους 4 - θα κληθούν να πληρώσουν μόλις 14,6 εκατ. ευρώ! Κάθε ένας από τους φορολογούμενους αυτούς θα πληρώσει, δηλαδή, κατά μέσο όρο μόλις 40 ευρώ συμπληρωματικό ΕΝ.Φ.Ι.Α.! Οι υπόλοιποι 122.049 θα πληρώσουν συμπληρωματικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. συνολικού ύψους 551 εκατ. ευρώ, δηλαδή από 4.514 ευρώ ο καθένας κατά μέσο όρο! Οι 4 πιο … πλούσιοι από αυτούς θα υποχρεωθούν να καταβάλουν συνολικά 2,4 εκατ. συμπληρωματικό ΕΝ.Φ.Ι.Α., δηλαδή από 599.935 ευρώ ο καθένας! Άλλοι 29 … πλούσιοι θα πληρώσουν συνολικά 8,3 εκατ. ευρώ, δηλαδή από 287.620 ευρώ ο καθένας, ενώ άλλοι 113 … λιγότερο πλούσιοι θα κληθούν να καταβάλουν συνολικά 14,6 εκατ. ευρώ, ήτοι 128.857 ευρώ ο καθένας!
β) 45.084 νομικά πρόσωπα θα υποχρεωθούν να πληρώσουν συμπληρωματικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. συνολικού ύψους 242 εκατ. ευρώ.
γ) Συνολικά, 530.589 φυσικά και νομικά πρόσωπα θα κληθούν να καταβάλουν συμπληρωματικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. συνολικού ύψους 808 εκατ. ευρώ.
Έσοδα, αριθμός υπόχρεων και κατά άτομο οφειλή για τον συμπληρωματικό φόρο φυσικών προσώπων 2016. (Υπ. Οικ. / ΓΓΔΕ για 2009 με στοιχεία ΕΤΑΚ φυσικών προσώπων 2008, προβολή με συντελεστές του φορολογικού Ν/Σ και οριζόντια μείωση αντικειμενικών αξιών 2008 κατά 10%)
Συνολικό εκτιμώμενο έσοδο από συμπληρωματικό φόρο φυσικών προσώπων 2016: €566 εκατ. Εφόσον υπάρξει δημόσια πρόσβαση σε πιο αναλυτικά και πρόσφατα στοιχεία, αυτή η εκτίμηση μπορεί να αλλάξει.
Έσοδα και αριθμός υπόχρεων για τον συμπληρωματικό φόρο νομικών προσώπων 2016. (Υπ. Οικ. / ΓΓΔΕ για 2009 με στοιχεία ΕΤΑΚ νομικών προσώπων 2008, προβολή με βασικούς συντελεστές του φορολογικού Ν/Σ και οριζόντια μείωση αντικειμενικών αξιών 2008 κατά 10%. Οι νομοθετημένες αλλαγές στις εξαιρέσεις και ειδικές περιπτώσεις με διαφορετικούς συντελεστές ενδέχεται να αλλάξουν τον υπολογισμό)
Στο ειδικό άρθρο του ΣΕΒ τονίζεται ιδιαίτερα η αντιαναπτυξιακή διάσταση της υπέρμετρης αύξησης των φόρων στην κατοχή ακίνητης περιουσίας. Συγκεκριμένα επισημαίνεται ότι «η νέα προσέγγιση διευρυμένης φορολόγησης της κατοχής ακινήτων … συνέβη εν μέσω ενός καθοδικού οικονομικού κύκλου και χωρίς να υπάρχει η δυνατότητα ενός αντικειμενικού και δίκαιου τρόπου φορολόγησης των πραγματικών αξιών των ακινήτων, πολύ απλά διότι η αγορά ακινήτων στο μεταξύ είχε καταρρεύσει και δεν υπήρχαν αξιόπιστοι δείκτες τιμών».
Σημειώνεται εξάλλου ότι «η Ελλάδα έχει τη μεγαλύτερη αύξηση εσόδων από φόρους κατοχής ακινήτων στην Ευρώπη ως ποσοστό, επί του ΑΕΠ, την περίοδο 2000-2012». Βάσει σχετικού γραφήματος που παρατίθεται, καθίσταται σαφές ότι τα έσοδα του κρατικού προϋπολογισμού από τους φόρους στα ακίνητα αναμένεται να εκτοξευτούν στα 3,7-3,8 δισ. ευρώ εντός του 2016, από 1,25 δισ. ευρώ το 2009. Δηλαδή μέσα στην «μνημονιακή» επταετία 2010-2016 οι φορολογικές επιβαρύνσεις στην ακίνητη περιουσία υπερτριπλασιάστηκαν! Ειδικά οι φόροι στην κατοχή ακινήτων υπερδεκαπλασιάστηκαν την ίδια περίοδο, αφού φέτος αναμένεται να φθάσουν τα 3,6-3,7 δισ. ευρώ, ενώ το 2009 ήταν μόλις 350 εκατ. ευρώ.
Αναλυτικά, στο ειδικό άρθρο του ΣΕΒ επισημαίνονται, ειδικότερα, τα ακόλουθα για τον ΕΝ.Φ.Ι.Α.:
«Οι φόροι κατοχής ακινήτων στην Ελλάδα αυξήθηκαν ξαφνικά τα τελευταία χρόνια από χαμηλά επίπεδα σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα. Η ύπαρξη ενός φόρου στην ακίνητη περιουσία έχει πράγματι μια έννοια ανταποδοτικότητας, καθώς το ακίνητο ωφελείται από υποδομές που έχει, ή θα έπρεπε να έχει, μια περιοχή. Δεν είναι τυχαίο πως σε πολλές ευνομούμενες χώρες ο φόρος αυτός επιβάλλεται στο κάθε ακίνητο χωριστά και εισπράττεται από τις τοπικές αρχές ή τους δήμους ως ένας από τους κύριους χρηματοδοτικούς τους πόρους, χωρίς να επιβαρύνουν έτσι τον κρατικό προϋπολογισμό (κάτι που θα έπρεπε να γίνει και στην Ελλάδα). Ιστορικά, μετά τον ΦΜΑΠ που αφορούσε ελάχιστους ιδιοκτήτες, υιοθετήθηκε το 2008 το Ε.Τ.ΑΚ., που διεύρυνε σημαντικά τη βάση επιβάλλοντας ένα μικρό τέλος 1 τοις χιλίοις στην αξία του προσωπικού χαρτοφυλακίου ακινήτων των φυσικών προσώπων και με προσδοκώμενο έσοδα περί των €300 εκατ.
Παραδόξως, ενώ είναι λογικό η κατοχή ακινήτων από φυσικά πρόσωπα να φορολογείται περισσότερο από τα ακίνητα που αξιοποιούνται παραγωγικά, ο συντελεστής για τα ακίνητα που αξιοποιούνται παραγωγικά ήταν εξαπλάσιος και με προσδοκώμενα έσοδα και πάλι περί των €300 εκατ. (τα οποία εισπράχτηκαν το 2009). Η νέα προσέγγιση διευρυμένης φορολόγησης της κατοχής ακινήτων εδραιώθηκε τα επόμενα χρόνια. Συνέβη όμως εν μέσω ενός καθοδικού οικονομικού κύκλου και χωρίς να υπάρχει η δυνατότητα ενός αντικειμενικού και δίκαιου τρόπου φορολόγησης των πραγματικών αξιών των ακινήτων, πολύ απλά διότι η αγορά ακινήτων στο μεταξύ είχε καταρρεύσει και δεν υπήρχαν αξιόπιστοι δείκτες τιμών. Το αποτέλεσμα ήταν ένας σωστός στη σύλληψη φόρος να χρησιμοποιηθεί από διαδοχικές κυβερνήσεις που αναζητούσαν επίμονα νέα φορολογικά έσοδα, με συχνά παράλογους συντελεστές. Η μεγάλη αυτή αύξηση των φόρων κατοχής ακινήτων καταγράφεται από τα στοιχεία του προϋπολογισμού σε απόλυτο μέγεθος και της Ευρ. Επιτροπής σε ποσοστό επί του ΑΕΠ καθώς και την αντίστοιχη βάση του ΟΟΣΑ. Η Ελλάδα έχει τη μεγαλύτερη αύξηση του ποσοστού, επί του ΑΕΠ, εσόδων από φόρους κατοχής ακινήτων στην Ευρώπη την περίοδο 2000-2012.
Η κατάσταση αυτή έχει μια έντονα αντιαναπτυξιακή επίπτωση. Καταρχήν, η εύλογη καταγραφή από μελέτες οργανισμών όπως του ΟΟΣΑ ότι η αύξηση των φόρων κατοχής στα ακίνητα έχει, σε σχέση με άλλους φόρους, μικρότερη υφεσιακή επίπτωση δεν εξετάζει περιπτώσεις ακραίας και ταχείας αύξησης και μάλιστα εν μέσω μιας ανύπαρκτης αγοράς. Επίσης, δε λαμβάνει υπόψη την Ελληνική πραγματικότητα στην οποία μεγάλο μέρος ακινήτων αντιμετωπίζει, λόγω παραλείψεων του κράτους, θεσμικά εμπόδια στην αξιοποίηση του ή τον πολυκερματισμό του ιδιοκτησιακού καθεστώτος πολλών περιουσιών, που ειδικά στην παρούσα συγκυρία και με την υφιστάμενη νομοθεσία καθιστά την αξιοποίησή τους αδύνατη. Αυτά τα ζητήματα δεν υφίστανται σε καμία άλλη από τις χώρες που έχουν υψηλά έσοδα από την κατοχή ακινήτων.
Επιπλέον, η ολοένα αυξανόμενη προοδευτικότητα που έχει εισαχθεί από το 2010 και ύστερα αποδίδει, στην πράξη και αναλογικά με τις έμμεσες επιπτώσεις, πενιχρά δημοσιονομικά αποτελέσματα, παρόλο που πλέον ο συμπληρωματικός φόρος φυσικών προσώπων αποδίδει τα διπλά σε σχέση με τον Ε.Τ.ΑΚ. 2008. Ενδεικτικά, ο αυξημένος συμπληρωματικός φόρος του 2016 θα ανέλθει σε €22.432, κατά μέσο όρο, για 26.013 συμπολίτες μας, ενώ ακόμα υψηλότερο συμπληρωματικό φόρο θα καταβάλλουν 806(!) άτομα με συνολικό όφελος για τον προϋπολογισμό €66 εκατ.. 4 φυσικά πρόσωπα μάλιστα θα καταβάλλουν συμπληρωματικό φόρο €599.935 και θα συνεισφέρουν μέσω του συμπληρωματικού φόρου στα κρατικά έσοδα €2,4 εκατ. (μόνο!). Σε ό,τι αφορά νομικά πρόσωπα, από 45.000 εταιρείες που θα επιβαρυνθούν συνολικά με €240 εκατ. συμπληρωματικού φόρου, 33 εταιρείες θα καταβάλλουν €40 εκατ. και 2.300 εταιρείες, πολλές εκ των οποίων λόγω της δραστηριότητας τους έχουν σημαντικές επενδύσεις σε ακίνητα, €140 εκατ. Η οικονομική τους εξόντωση, καθώς τα ακίνητα τους είναι σχεδόν αδύνατον να πωληθούν αξιοπρεπώς στην τρέχουσα συγκυρία, θα αποφέρει στα κρατικά ταμεία ένα ποσό που είναι αμελητέο σε σύγκριση με τα συνολικά έσοδα από τον ΕΝΦΙΑ – που θυμίζουμε ισοδυναμεί με την επιδότηση του κράτους προς του ΟΤΑ. Κυρίως όμως, αυτές οι ακραίες και ορατές σε όλους τους επενδυτές περιπτώσεις, αποθαρρύνουν και τους πιο τολμηρούς από κάθε σκέψη επένδυσης στα ακίνητα. Είναι ενδιαφέρον να παρατηρήσουμε ότι ο συμπληρωματικός φόρος που θα πληρώσουν φυσικά και νομικά πρόσωπα το 2016 (€800 εκατ. περίπου) υπολείπεται της απώλειας εσόδων €900 εκατ. από φόρο μεταβίβασης ακινήτων την περίοδο 2009 (έσοδα άνω του €1 δις) – 2016 (προβλεπόμενα έσοδα λίγο πάνω από €100 εκατ.).
Πρέπει να σημειωθεί εδώ ότι τις χρονιές με μεγάλη αύξηση των εσόδων από μεταβιβάσεις οι αντικειμενικές αξίες, επί των οποίων υπολογιζόταν ο φόρος μεταβίβασης 10%, δεν ξεπερνούσαν το 30-40% των τιμών αγοράς. Αυτό γινόταν συνειδητά από το κράτος, που μάλιστα έκλεινε το μάτι στη διακίνηση μαύρου χρήματος καθώς εξήγγειλε τις αυξήσεις αντικειμενικών γνωρίζοντας ότι έτσι θα αυξηθούν οι αγοραπωλησίες και τα έσοδα του. Έτσι, στην πράξη ο φόρος μεταβίβασης ήταν περίπου 3%, και εξασφάλιζε σε καθεστώς ομαλής αγοράς σημαντικά έσοδα, τα οποία κυμαίνοντας κατά έτος από €500 εκατ. έως άνω του €1 δις. Σήμερα, εφόσον αποκατασταθεί το αγοραστικό ενδιαφέρον, και με διατήρηση του φόρου μεταβίβασης στο λογικό 3%, χωρίς άλλες νέες επιβαρύνσεις, είναι εφικτό με την τήρηση της φορολογικής νομιμότητας, όπως πρέπει να γίνεται, να αποκτήσει ξανά το κράτος παρόμοια έσοδα από τις μεταβιβάσεις.
Για την ώρα όμως η κατάσταση που επικρατεί εξαϋλώνει τις αξίες για όλους, ακόμα και για τους μικροϊδιοκτήτες. Επίσης, φέρνει σε αδιέξοδο επιχειρήσεις που βρίσκονται και αυτές σε αδυναμία να πληρώσουν τους φόρους για την ακίνητη περιουσία τους. Αυτά γίνονται τη στιγμή που μετά από 7 χρόνια κρίσης η εκκαθάριση των «κόκκινων δανείων» θα καταδικάσει στην απώλεια κεφαλαίου όλους τους Έλληνες που δεν θα είναι σε θέση να στηρίξουν μια αναδιάρθρωση των δανείων τους. Η τελευταία με τη σειρά της θα μπορούσε σε πολλές περιπτώσεις να αποβεί πολύ πιο επωφελής για τον δανειολήπτη και τον δανειστή, εφόσον ο δανειολήπτης μπορούσε να ρευστοποιήσει ή να αξιοποιήσει ως ενέχυρο κάποιο ακίνητο.
Αυτή η απαξίωση της αγοράς όμως αποτελεί και τροχοπέδη σε κάθε σκέψη αναβάθμισης και εκσυγχρονισμού των κτιριακών εγκαταστάσεων, όπου εντοπίζεται για τη χώρα μια σημαντική ευκαιρία βελτίωσης της ενεργειακής αποδοτικότητας.
Την ώρα που η χώρα ψάχνει αναπτυξιακό όραμα, όταν η άναρχη δόμηση των τελευταίων δεκαετιών έχει υποβαθμίσει ειδικά τους αστικούς ιστούς, επιδρώντας αρνητικά στην ενεργειακή αποδοτικότητα και τα τοπικά μικροκλίματα, οι ολοκληρωμένες αστικές αναπλάσεις θα μπορούσαν να συνεισφέρουν τόσο στη βελτίωση της ποιότητας ζωής όσο και στην ενίσχυση οικονομικής δραστηριότητας με μεγάλη εγχώρια προστιθέμενη αξία. Δεν είναι τυχαίο ότι στη Μαδρίτη εξετάζουν την ολική ανάπλαση κτιρίων και αστικών χώρων ως μέσο αντιμετώπισης της κλιματικής αλλαγής και ενίσχυσης της οικονομικής δραστηριότητας. Προϋπόθεση βέβαια είναι η επιθυμία και δυνατότητα επένδυσης στην υφιστάμενη ακίνητη περιουσία ιδιωτών και δημοσίου».
